Investir en Immobilier

INVESTIR EN IMMOBILIER C'EST GARANTIR

UN REVENU CERTAIN

Investir en immobilier, quelques conseils

Intro :

L'immobilier est un produit concret, commun car nous en somme entouré et qui de plus comprend une dimension affective et donc une part de rêve.Sans tenir compte des fluctuations du marché immobilier, compte tenu de la revalorisation du coup de l'argent toujours constant, les prix d'acquisition et de revente sur 15 ou 20 ans apparaissent toujours en plus value parfois faramineuse. Tous ces éléments très suggestifs font de l'immobilier le placement préféré des Francais.
le marché immobilier présente grands nombre d'avantages mais n'en demeure pas moins un marché d'investissement qu'il faut appréhender de façon raisonné et cartésienne en fonction de données économiques et financières : c'est lorsque l'on déconnecte de ce type d'approche que l'on entre dans le domaine de la spéculation, de la bulle et pour finir du crac.

Trouver un partenaire sérieux pour un conseil de qualité :

Tous les analystes ne se sont pas trompés : l'Internet est bien le marché de l'avenir qui va bouleverser nos modes de consommation et notre économie actuelle sauf que le consommateur attendu pour que l'alchimie se réalise n'est pas ou peu encore actif car se sont nos enfants qui dès 5 ou 10 ans surf aujourd'hui sur le net aussi facilement que nous courrions avec nos caddy entre les rayons des supermarchés à leur age.

Un investissement immobilier ne s'improvise pas :

il doit être sélectionné en fonctions de données précises actuelles mais aussi futurs : on investi aujourd'hui pour récolter des fruits dans 15 ou 20 ans : il ne faut donc pas uniquement raisonner par rapport au marché actuel mais surtout en fonction des évolutions futurs:Evolution démographique, développement économique, réalisations de voie de communication (routières, autoroutières, ferrées, aériennes), projet d'urbanisme, qualité de vie, demande locative actuelle et prévisionnelle, évolution des modes de consommation, nombre de biens locatif existants, nombre de logement en cours de construction ou de réhabilitation...

Bien juger pour bien acheter :



Les fondamentaux de l'investissement sont constants : rentabilité ,emplacement, prise en compte du coût global de l'acquisition, qualité de construction, garanties proposées...Il faut simplement ne pas perdre de vu que le marché est en perpétuelle évolution et que les repères d'aujourd'hui ne seront pas forcement ceux de demain
D'autre part, concernant le bien immobilier en lui-même, il est important de séléctionner le type de résidence sur lequel on se positionne ainsi que le type de bien : le bien immobilier correspondant poursuit logiquement un double objectif : il est d'abord destiné à être loué et ensuite à être éventuellement revendu. Il doit donc correspondre aux attentes et aux contraintes de ces 2 marchés bien différents.

-Surface : éviter les produits de pur investissement type studio : il se révèle souvent des sources à ennuis : turn-over, dégradation et faible valorisation à la revente. Le T2 et surtout le T3 en fonction de vos possibilités financières sont d'excellent compromis : à la fois très demandé à la location et à la revente, les locataire sont relativement stable si l'appartement ne présente pas d'inconvénients particuliers.

-Finition : le locataire par définition n'est bien souvent pas un client soigneux : il faut donc une finition basique mais robuste qui pourra être rafraîchie à la revente sans trop de frais : préféré le carrelage au parquet ou moquette, la peinture au papier peint, les volets classiques aux électriques, placards simples pour les rangements, évitez les prestations de trop grand standing en général...

-Annexes :au minimum un parking et un balcon semblent aujourd'hui obligatoires...

-Situation dans la résidence : il est primordial de faire attention à des choses basiques comme l'orientation, l'étage (exception faite des rez-de-jardin très recherchés), l'exposition aux bruit...

Choisir l'investissement locatif

La France constate depuis de nombreuses années une crise du logement toujours plus importante. Malgré les nombreuses mesures prises depuis plus de 20 ans par les différents gouvernements successifs, le phénomène ne fait que s'aggraver devenant une fatalité quasi inéluctable.
Face à cette situation, l'état met en place un certain nombre de mesure pour tenter de limiter le phénomène et accroître le parc locatif que ce soit en incitant la construction de logements neufs ou la restauration et la réhabilitation de bien immobiliers existants

-Les mesures prises par l'Etat pour accroître le parc locatif :






Dispositif Robien, Lienemann, convention PLS, loi Malraux, loi sur les monuments historiques, loi Girardin, loi De Messine, statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Non Professionnel (LMNP)... Toutes ces lois sont destinés à encourager l'investissement locatif sous différentes formes et ouvrent droit à des avantages fiscaux. Le choix du dispositif dépend du profil fiscal de l'investisseur mais pas seulement : il doit tenir compte également du profil patrimonial, financier et des objectifs poursuivis.

-Un des marchés les plus sûrs :






L'immobilier locatif apparaît aujourd'hui comme l'un des marché les plus sûr, offrant une visibilité long terme et sur lequel il est possible aujourd'hui de limiter les risques. Le seul bémol concerne les rentabilités des opérations qui, une fois intégré la totalité des charges liées à l'acquisition et à la location, son très faibles d'autant que le bénéfice foncier est en France l'une des source de revenu les plus fortement imposée.
Les différents dispositifs liés à l'investissement immobilier ouvrant droit à défiscalisation permettent de compenser ce défaut et redonnent à l'investissement locatif tout son intérêt : en fonction du levier fiscal de l'investisseur, les rentabilités affichées sont à 2 chiffres et les perspectives de plus-value à terme peuvent démultiplier ce rendement a condition d'avoir intelligemment sélectionné le bien immobilier.
Ainsi l'investissement locatif apparaît aujourd'hui comme une évidence pouvant répondre aux principaux objectifs communément poursuivis :
-Constitution de capital : soit immobilier soit financier en cas de revente du bien -Constitution d'un complément de revenu à terme (retraite) : soit par le biais d'un loyer soit par le biais d'une rente issu du placement des capitaux dégagés par la revente du bien. -Sécurité du placement lié aux garanties qu'il est possible de mettre en place en terme d'assurances locatives -Sécurisation du conjoint et descendants grâce aux assurances décès invalidité liées au prêt -Transmission d'un capital ou de revenus

Le choix de l'investissement

-L'investissement traditionnel :





Il consiste le plus souvent à acheter puis revendre une habitation en faisant une plus-value. Ce mode d'investissement n'est pas considéré comme une activité commerciale si vous avez toujours habité le bien depuis l'achat ou si vous y résidez, continuellement ou non, depuis au moins 5 ans. Il est donc exonéré d'impôt. Attention ! Si ces conditions ne sont pas réunies, vous risquez, par exemple, de devoir vous inscrire au registre du commerce. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts.

-La société civile immobilière ou SCI :




C'est une forme de société qui permet à deux personnes minimum d'acheter et gérer un bien immobilier ensemble. Le but ? Partager des bénéfices provoqués par les plus-values d'une revente ou les loyers des habitants, ou encore faire des économies (de travaux, d'intermédiaires...) en faisant construire un immeuble à plusieurs. À la différence des sociétés commerciales, les plus-values des SCI ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Toutefois, si la société vous distribue des bénéfices, vous devrez les intégrer dans vos revenus imposables.

L'utilisation optimale de la SCI reste la donation d'une habitation à un proche. Pour une maison de 2 millions de francs par exemple, vous pouvez économiser jusqu'à 100 000 F d'impôt.

Mais attention ! Les associés d'une SCI peuvent être condamnés à verser des dommages et intérêts aux autres associés ou aux tiers (fournisseurs...) en cas de faute de gestion. La SCI doit aussi respecter des normes comptables et les droits des associés, ce qui peut générer des frais. En pratique, pour créer et utiliser au mieux une SCI, faites appel à votre notaire.

-La SCPI :

C'est une SCI particulière, créée par des investisseurs qui font un appel public à l'épargne pour construire des logements qui seront loués. La SCPI met en vente des actions, que vous pouvez acquérir. Cette solution est à privilégier si vous souhaitez toucher des plus-values de la pierre avec un minimum de contraintes.

-L'immobilier en bourse :




Indépendamment d'une SCPI, vous pouvez acheter des actions dans une société qui gère la construction de bâtiments ou d'infrastructures publiques (routes, voies ferrées...). Les grosses sociétés de ce type sont en général des valeurs sûres. Mais les bénéfices dégagés ne sont pas toujours ceux que l'on attend. Cumulez donc, par exemple, les placements risqués et les valeurs solides du CAC 40.

-La tontine :

Elle permet d'acheter un bien immobilier à plusieurs, en décidant que la part de chaque copropriétaire décédé sera partagée à égalité entre ceux qui restent. Le dernier sera considéré comme ayant toujours été propriétaire du bien. La tontine permet de diminuer les droits de transmission, souvent de façon spectaculaire puisqu'elle peut être souscrite entre des étrangers. Mais sa mise en place est délicate et nécessite un passage devant le notaire.



Cordialement...